点击右上角
微信好友
朋友圈
请使用浏览器分享功能进行分享
国是访问丨新世界中国行政总裁：房地产企业如何穿越周期？******
文/庞无忌
2022年以来，房地产市场持续探底，行业格局变动加剧。据机构统计，今年前11个月，“千亿房企”(销售额超1000亿元)，减少近半，“百亿房企”减少了三分之一。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注的热点话题。
率先经历过完整房地产周期、经过国际资本洗礼的港资房企，或许在穿越周期、探索新发展模式方面，能提供一些经验和借鉴。
老牌港资房企新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国是直通车采访时表示，在过去50年的发展中，新世界集团经历了包括全球金融危机、1997年香港金融风暴等多次动荡环境，所以在“稳”字上要求很高。除“稳字当头”外，前瞻性布局、本地化团队以及多元生态圈是企业成功穿越周期的保障。
独特的发展模式
这些年来，许多内地房企激进扩张，追求高周转，但负债高，经营风险大；而港资房企则普遍投资保守、速度慢、项目开发周期长。黄少媚认为，新世界走出了一条不同于两者的发展路线，“我们既不是单纯的香港发展商，也不是单纯的本地发展商”。
2021年1月，新世界中国将总部从香港搬到广州，这是公司本地化的重要一步。黄少媚说，总部落户广州后，公司在现场决策、项目开发、销售、租赁及物业管理等领域运转都很快，非常接地气，在速度上跟本地企业不相上下。不同的是，在设计上，新世界仍然保留了香港企业设计国际化的优势；在经营上，也仍然采用港资企业独有的管理模式。
在她看来，企业经营的“稳”来自收入的多元化。新世界中国既做写字楼、住宅等的销售，也做自持租赁，租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店、K11、K11 ARTUS艺术寓所、服务式公寓等业态。这样短期有销售带来的现金流回笼，当企业遭遇风波、销售利润下滑时，又有长期稳定的租金流弥补，同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题，“帮助企业穿越寒冬”。
聚焦四大核心城市
新世界集团是最早进入内地的港资企业之一。上世纪80年代开始，新世界在内地的投资足迹就已遍布华南、华东、东北、华北、华中的数十个城市。但速度和规模并非港资企业的优势。在经历2015年的一轮调整和收缩之后，新世界调整了内地布局，其关键词就是“聚焦”。
从2016年开始，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角的发展，特别是广州、深圳、上海、杭州四大核心城市。为何选择这四个城市？
黄少媚说，首先是新世界擅长的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报。其次，新世界在这些城市得到了广泛的支持；而且，这四个城市的发展基础好，适合打造城市地标、高端物业等项目，这些也恰恰是新世界拿手的领域。目前新世界已经完成和正在打造的城市地标包括广州周大福金融中心、深圳K11 ECOAST项目、上海的K11淮海中路项目等。
以粤港澳大湾区为例，“我们一直在做粤港澳融合”，黄少媚透露，十年前，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区，去年新世界中国总部落户广州。近年来，新世界加大投资力度，在粤港澳大湾区的内地城市投资超过2000亿元，其中包括大量的旧改和城市更新类的项目，如：深圳龙岗188项目、光明光侨食品厂项目、广州的塔岗项目等。
除了地产项目外，集团旗下的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区，在广州和深圳目前总共35家诊所。2018年，新世界收购了香港富通保险，现在正积极申请内地牌照，未来落地地点也选在深圳。
多元化生态圈
建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期的重要方式。但这对企业的运营和管理能力有较高的要求。
黄少媚说，新世界多元生态圈融汇地产、商业、酒店、零售、教育、金融保险、医疗等多个领域，“别的发展商很少像我们一样，一个母公司同时做地产也做珠宝。”
她表示，简单来说，我们商场建好后由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店、芊丽酒店、新世界酒店；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社；珠宝方面有周大福。
黄少媚透露，今年，新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点；新世界集团携手周大福教育集团，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校，位于广州南站附近，接近香港高铁站，已经开始招生了。即将建成的深圳K11 ECOAST项目，未来将是深圳最大的购物中心。
生态圈上的各环节有相互促进的作用。比如：买房其实也是买配套，她指出，在做城市综合体时，如果没有瑰丽酒店，没有K11品牌，单纯做住宅，那就很难对消费者形成独特的吸引力。此外，在新世界的生态圈中，消费积分可以共享。比如消费者买了新世界的房子，得到积分，可以去瑰丽消费，去K11买东西，买珠宝，或者去医疗机构体检或者看病，积分共享有助于生态圈的畅通。更重要的是，联合起来的多种业态也能推动产能融合，满足多元化的生活场景。
过去，内地房地产市场的发展是“以量取胜”，但需求就这么多，量的扩张必定会遇到“天花板”。未来如何转型？黄少媚说，只有高质量发展、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬，迎来春天。
【新闻随笔】塑造银发产业的品格与文化****** 【新闻随笔】 作者：王雅（辽宁大学哲学院教授）、刘臣君（辽宁大学哲学院博士） 人口老龄化是世界范围内的普遍现象，也是今后较长一段时间我国的基本国情。如何保证人一生中从60至90（甚至95/100）岁这几十年的生活质量、生活品质，既取决于国家层面的制度设计、社会保障等，也取决于企业与市场的作为。 我国已经在制度层面明确了人口老龄化的基本国情，并制定了《国家积极应对人口老龄化中长期规划》，这一规划的贯彻落实过程，也将是银发经济潜力逐渐释放的过程，为银发相关企业提供了发展机遇。 研究显示，在几乎所有发达国家，60岁以上消费者的人均消费额已超过25岁至60岁年龄层平均水平，未来20年，老年人的可支配收入预计还将增加。老龄产业可能是未来的主流产业，老龄文化产业、老龄健康产业、老龄宜居产业、老龄制造产业、老龄服务产业和老龄金融产业六大产业具有高成长性。据中国老龄科学研究中心预测，2050年，银发经济市场规模将突破100亿元，届时将占GDP的1/3以上。 前景巨大的产业必然是充满竞争的产业。哪个企业能够立业长久，不仅在于产业选择，更在于企业的品格和文化。与老龄化社会相关的产业都与老年人的基本生活密切相关，可以说，撇开制度层面的保障，老年人生活品质的保障与老年相关产业产品生产经营的品质息息相关。因此，银发产业中的企业具有一定意义的公益性，必须以人为本，把人民对美好生活的向往作为企业的发展方向。 首先，确立企业的价值导向。银发产业是良心产业，老年则是所有人都会经历的人生阶段。银发产业中的企业，应本着“老吾老以及人之老”的原则，把满足老年阶段的衣食住行、疾病医药等诸多方面的需要，作为企业生产、经营的目标和企业立足的根基；本着为自己父母生产生活必需品、提供必不可少的服务的初心，进行设计、制造、经营、服务。这是产品和服务品质的保障，是老年人有品质、有尊严生活的保障，更是企业长久发展的保障。 其次，细分企业生产、经营服务的目标人群。按目前年龄段划分，从60岁起算，老年的人生可能有10年、20年、30年，可以划分低龄老年、中龄老年和老龄老年。依据不同阶段老年身心需要、不同经济条件的老人对产品和服务品质及价位的需要、不同地域生活习惯的需要等进行研发、生产、经营和服务，使不同年龄段、不同经济条件、不同地域、不同身体状态的老年人都能获得所需的生活用品和相应的服务，企业才能发现商机，利企利人利社会。 最后，把握银发产业的前移与后延。前移，即把视野拓宽到人生全过程的健康管理。2021年8月3日国务院发布《全民健身计划（2021—2025年）》，为与健身相关的用品生产、场地规划、运动康复等产业发展提供巨大商机。企业应精准把握目标人群，从少年到白头，对其一生进行动态跟踪服务。后延，即提升临终关怀和丧祭服务水平。当前临终关怀在大部分地区至今仍未受到重视，丧祭服务及相关用品长期存在价高质次现象，亟须有资质的企业深耕相关领域。 银发经济在一定意义上是民心经济，企业除了技术标准，还需要有爱心、有温情地从人性化、情感化的角度去服务老年人，为他们提供真正需要的“适老性”物质和精神产品，在为老年人提供舒适、便利、温馨的晚年生活的同时实现企业可持续发展。 《光明日报》（ 2023年01月12日 02版） （文图：赵筱尘 巫邓炎） [责编：天天中] 阅读剩余全文（）  视觉焦点
天下彩票地图 |
)